本日は敷地調査について書きたいと思います。
家づくりをするにあたって必要な物といえば、土地（敷地）になります。
今ある家を解体して建て替える場合
譲り受けた土地に建てる場合
購入した土地に建てる場合
全てに該当します。
家づくりは土地や家の不動産に関する法律も確認しつつ、建築基準法にのっとって建物の計画を進めていくことが必要です。
そのための敷地調査です。
敷地の現状を知る～地番（ちばん）把握～
地番（ちばん）とは？
一筆（いっぴつ）の土地ごとに法務局などの登記所が土地登記の管理をするために定めた番号です。
私達が住む備後では住居表示（住所）と地番が異なる場合がおおいので不動産をお持ちで地番を知らないかたは一度ご確認ください。
確認方法①
お持ちの『不動産登記識別情報（登記済権利証）』で確認をする
確認方法②
年に一度届く『固定資産税・都市計画税・課税明細書』で確認する
確認方法③
住所や地図をもとにして図書館や法務局にある『ブルーマップ』をみて地番確認をする→法務局で登記事項を取得しで大きさを把握する
※ブルーマップとは
住居地図の上に公図（こうず）の内容を重ね合わせたもので、住居表示が黒字、地番と公図番号が青字で印刷されていることからこの呼ばれ方をされています。
※公図とは
土地の大まかな位置や形状、境界を表した図面になり地図とはことなります。
敷地の現状を知る～境界の把握～
不動産の境界は不動産登記された土地の地番と地番の境目のことを言います。
時より所有者土地と隣りの方の土地との境目がわからないケースもあります。
そういった場合に法務局にある公図や地積測量図（ちせきそくりょうず）をもとにして測量をする必要があります。
敷地の現状を知る～ライフライン～
上水道・下水道・ガス・電気の配管などの有無も調べます。
新規の引き込みや交換をする場合、浄化槽設置エリアの場合は、工事費用がかかるのでその分の費用も資金計画で考える必要があります。
敷地の法的な規制の確認
ここから少し専門的な部分になります。
敷地には、建築基準法や都市計画法などの法律による規制があります。
敷地に建物を建てる際がどのような法が適用されるのか、敷地の現状確認と登記簿、上記で集めた資料などで確認します。
地目、用途地域、建ぺい・容積率など様々な制限があります。
実際の敷地の大きさを把握する為に土地の外周を測ったり、接道や周囲の土地、隣地（りんち）との高低差を把握することも重要です。
高低差が大きい場合は、斜面の土が崩れ落ちるのを防ぐための擁壁（ようへき）をつくったり、駐車スペースをつくる造成工事が必要になりその分の費用も住宅の資金計画で考える必要があります。
また造成工事には宅地造成工事規制区域や一定の造成工事を超える場合は許可申請が必要になります。
「建築基準法」では、建物を建築する際に敷地と道路がつながっていなければならない「接道義務」を規定しています。
家の前の道が公道なのか、私道なのか？
道路の幅4m以上で敷地と道路が2m以上接道してないと家をたてることが出来ません。
分譲地などであれば、道路位置指定申請図、通知書やなどで確認をします。
また接道要件には、道路幅を広げる為のセットバックや角地の隅切りなどの規制もあります。
それ以外で今ある建物を取壊しても再建築不可という場合もあります。
なぜそのような物件があるのかというと、接道義務がなかった時代に建てられた家や建物がたくさん残っているからです。
また、家を建てた後で周りに他の家や工作物ができてしまい、「袋地」「旗竿地」の中に物件があるケースもあります。
最後に
お客様ご自身で調べて、勉強し、把握して判断していくことはなかなか難しいと思うので、参考に今回のフローチャートを作ってみました、全てのケースを網羅出来てはいませんが暇な時に確認してみてみてください。
フロチャートを確認してみてこれ以上は自身では無理と判断した時が相談のタイミングかも知れません。
お・ま・け
